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    婚前夫妻一方按揭购房,婚后共同偿还贷款,增值利益如何计算?

    作者:上海离婚律师 时间:2019-11-4 8:20:14

    婚前夫妻一方按揭购房,婚后共同偿还贷款,增值利益如何计算?截至目前,虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》于2011年7月4日颁布至今已经长达9年多,但该司法解释第十条规定的涉及房产婚内共同还贷及增值部分利益补偿数额应当如何计算一直存在争议。司法实践中,不同的法院对于如何计算补偿数额并未形成统一的计算方式。因婚前按揭,婚后共同还贷的情况在现实生活中已经司空见惯,这就涉及到离婚时未取得产权一方的切身利益,因为不同的计算方式得出的补偿金额并不相同,甚至有些情形下金额差距很大。之所以造成同案不同判,原因在于现有法律依据就是《婚姻法司法解释三》第十条的规定,但该规定并未规定具体的计算方式,导致司法实践操作中,形成如下三种比较常见的计算方式。

    第一种计算方式:笔者认为也是比较主流的计算方式,包括最高人民法院民一庭、江苏高院均采纳该公式。具体计算方式为:【夫妻共同还贷部分×房产升值率÷2】。其中所谓的房产升值率=离婚时房产价格÷房产成本,而房产成本=购买该房产的价格+共同已还贷款利息+其他费用。其他费用包括购买该房屋所发生的必要支出,比如营业税、评估费、契税、印花税、中介费等税费,但不包括公共维修基金和物业费。需要特别注意的是,若婚前购房一方,在购买房屋后经过比较长的时间后才结婚的,则在具体计算房产升值率时,应当以结婚时房产的价格作为计算依据,不能以购买时房产价格作为依据,因为购买房产至结婚前这段时间房产的增值收益属于一方婚前个人财产,另一方无权主张。

    第二种计算方式:笔者发现浙江省高院、湖北省高院、深圳市中院采纳的比较多。具体计算方式为:[婚后还贷本息总金额÷(购买时房价+离婚时已还全部利息)]×离婚时房价÷2 =夫妻共同还贷相对应增值部分。笔者发现,采取此种计算方式,计算出来的补偿金额往往比较高,这对于获得补偿一方显然更有利。但同样需要注意的是,若在某些特殊情形下,计算所得出的补偿金额明显低于婚后还贷本息的一半,则需要根据照顾子女和女方利益的原则,结合案件的实际情况合理确定补偿数额。

    第三种计算方式:笔者发现部分法院予以采纳。具体计算方式为:[婚后还贷本息总金额÷(购买时房价+离婚时已还全部利息)]×(离婚时房屋市场价-结婚时房屋市场价)÷2 =夫妻共同还贷相对应增值部分。第三种计算方式与上述第二种计算方式的区别在于,后者将房产增值部分利益归属于婚前购房一方。因此,该计算方式完全有利于取得房产的一方。


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