作者：上海离婚律师 时间：2017/1/17 23:46:14
上海离婚纠纷律师1缴纳税费一手房屋交易:契税:买新居子要缴纳的契税为购房总价的3-5%(不同的省市自治区税率不同),普互市品住宅减半,即1.5-2.5%。
维修基金:按建筑面积乘一定金额收取。
物业治理费:房屋交房后支付,详细档次费率按各地物价部分划定执行。
二手房房屋交易:非普通住宅契税要加倍。
无论取得产权满不满五年。
房本不满五年,要按划定缴纳营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.5%缴纳。
目前我国改善性需求量还很大,如何减少政策影响呢?秦虹表示,2006年国税总局的文件划定,对出售自有住房,并计划卖房后1年内重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳。
再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部门退还纳税保证金。
同时,对个人转让自用5年以上,并且是家庭独一糊口用房取得的所得,免征个人所得税。
这一政策实际上对改善性需求有一定的优惠,应继续坚持执行,切实达到‘支持公道住房需求,按捺投契性需求’的政策目的。
[1]土地增值税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。
所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。
(房屋原值一般按上道契税完税额计算)万分之十的印花税。
房屋交易[2]手续费按房价1.9%交纳。
2用度方面[3]一,交易过程中需交用度印花税:房价款的万分之五二,申办产权证过程中需交用度登记费,房屋所有权证工本费,印花税,契税,住宅公用部门共有设备维修基金等三,进住过程中需交用度物业治理费及供热费四,办理按揭须缴纳的用度保险费:财险保险费=总房款*年费率*年限系数。
保费一次 。
五,办理公积金需缴纳用度1,评估费:评估价格100万以下部门收取评估结果的0.5%,以上部门0.25%。
2,保险费:财险:保险费=贷款额*年费率*年限系数综合险:保险费=贷款人年限对应系数*贷款额。
3计算方法卖方:①印花税--0.05%,②营业税--5.5%(个人购买住房不满5年的普通住房),③个人所得税(转让收进-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-公道用度)×20%买方:①契税--1.5%(普通住宅享受1.5%的优惠税率,即住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上,单套建筑面积在140(含)平方米以下,实际成交价低于同级别土地上住房均匀交易价格1.2倍以下这3个前提的住房为普通住房)--3%(非普通住宅按3%税率征收契税),②印花税--0.05%为让大家更清晰所需交纳的税费情况,特举例说明:第一类:二手商品房甲购买了一套70平米的屋子,假设房屋原值为48万,以65万元出售给乙。
那么(一)甲转让房屋需要交纳的税费为:印花税=成交额×0.05%=65万×0.05%=325元营业税=成交额×5.6%=65万×5.6%=36400元根据划定:假如不能提供房屋原值的,将按纳税人住房转让收进的1%核定应纳个人所得税额;能提供完整资料的,按应缴个税额的20%计算。
那么,就该套房屋而言,其个税将会有两种算法:①按照20%征税:(商品房及其他住房公道用度为:最高扣除限额为房屋原值的10%。
)个税=(转让收进-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-公道用度)×20%=(65-48-3.575-0.0325-4.8)×20%万=17185元②按照1%征税:个税=住房转让收进×1%=65万×1%=6500元假如按20%征收个税,那么,甲所需交纳的税费总额为53260元;假如按1%征收个税,那么,甲所需交纳的税费总额为42575元。
(二)乙购买房屋需要交纳的税费为:因为该套房屋符合普通住宅前提,因此其契税按1.5%的优惠税率征收。
契税=成交额×1.5%=65万×1.5%=9750元印花税=成交额×0.05%=65万×0.05%=325元乙所需交纳的税费总额为10075元。
第二类:已购公房甲购买了一套60平米的屋子,假设房屋原值为30万,以50万元出售给乙。
因为该套房屋已满五年并且属于家庭独一糊口用房,因此甲出售时无需交纳营业税和个人所得税。
其它税费为:(一)甲转让房屋需要交纳的税费为:印花税=成交额×0.05%=50万×0.05%=250元甲所需交纳的税费总额为250元。
(一)乙转让房屋需要交纳的税费为:因为该套房屋符合普通住宅前提.因此其契税按1.5%的优惠税率征收。
契税=成交额×1.5%=50万×1.5%=7500元印花税=成交额×0.05%=50万×0.05%=250元乙所需交纳的税费总额为7750元。
第三:二手经济合用房甲购买了一套120平米的屋子,假设房屋原值为36万,以54万元出售给乙。
根据政策划定,未满五年的经济合用房出售时不用交纳个税。
其税费详细为:(一)甲转让房屋需要交纳的税费为:印花税=成交额×0.05%=54万×0.05%=270元营业税=成交额×5.5%=54万×5.5%=29700元甲所需交纳的税费总额为29970元。
(二)乙转让房屋需要交纳的税费为:因为该套房屋符合普通住宅前提,因此契税按1.5%的优惠税率征收。
契税=成交额×1.5%=54万×1.5%=8100元印花税=成交额×0.05%=54万×0.05%=270元乙所需交纳的税费总额为8370元。
[4]4相关划定1,契税有1.5%和3%两种。
契税征收税率的多少是由房屋是否为普通住宅来决定的。
普通住宅界定尺度为:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上,单套建筑面积在140(含)平方米以下,实际成交价低于同级别土地上住房均匀交易价格1.2倍以下。
这3个前提全部知足的住房为普通住房,普通住宅享受1.5%的优惠税率,非普通住宅则按3%税率征收契税。
2,营业税有征收和不征收两种。
假如个人购买的住房不满5年就转让,则业主需支付成交额的5.5%作为营业税;假如已满5年则不需支付该税。
[5]3,营业税有全额营业税和差额营业税两种。
假如个人购买的住房不满5年就转让,那么必需支付成交额5.5%的全额营业税;假如个人购买的住房已满5年再转让,普通住宅不用再征收营业税,而非普通住宅(尺度同契税优惠中谈到的普通住宅尺度)则需付售房收进减往购房价款的差额征收5.5%的营业税。
4,个税有20%和1%两种。
根据地税局现行执行的政策,假如不能提供房屋原值的.将按纳税人住房转让收进的1%核定应纳个人所得税额。
5产权证房屋产权登记费:0.3元/平方米(建筑面积)土地使用权登记费:0.13至0.3元/平方米(占地面积)房屋所有权证:80元/件房屋所有权证印花税:5元/件国有土地所有证:80元/件6二手房一.正常过户①营业税:(税率5.55%卖方缴纳)根据2010年房产新政,转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先望产权证,其次望契税发票,再次望票据(房改房望国有住房出售收进专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。
一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证,房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。
②所售房产是普通住宅仍是非普通住宅。
另:假如所售房产长短住宅类如商展,写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。
[5]②个人所得税:(税率交易总额1%或两次交易差的20%卖方缴纳)征收前提以家庭为单位出售非独一住房需缴纳个人房转让所得税。
在这里有两个前提①家庭独一住宅②购买时间超过5年。
假如两个前提同时知足可以免交个人所得税;任何一个前提不知足都必需缴纳个人所得税。
注:假如是家庭独一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部门退还纳税保证金,详细退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。
注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭独一住宅的依据,其中包括固然产权证没有下放但是房管部分已经存案登记的住房(不包含非住宅类房产)。
另注:假如所售房产长短住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。
而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必需征收差额的20%③印花税:(税率1%买卖双方各半)不外从2009年至今国家暂免征收。
④契税:(基准税率3%优惠税率1.5%和1%买方缴纳)征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的,只要是首次缴契税都可以享受优惠。
若买方购买的房产长短普通住宅或者长短住宅则缴纳交易总额的3%。
[5]⑤测绘费:1.36元/平米总额=1.36元/平米*实际测绘面积(08年4月后新政策房改房测绘费尺度:面积75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元)一般说来房改房都是需要测绘的,商品房假如原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。
⑥二手房交易手续费总额:住宅6元/平米*实际测绘面积,非住宅10元/平米⑦登记费:(工本费)80元共有权证:20元。
所需材料:⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套(若卖方夫妻不在统一个户口本上还需提供结婚证复印件一套),买方身份证复印件一套,网签买卖协议一份,房产证复印件一套(假如卖方配偶已经往世还需要派出所的死亡证实一份)⑵房管局需要网签买卖协议一份,房产证原件,新测绘图纸两张,免税证实或完税证实复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。
注:房改房过户时需要配偶一起出头具名签字;若配偶已经往世但使用了其工龄,假如是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户;如在房改之前,则应提交派出所开具的死亡证实原件。
省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认,并提交房改原始票据原件。
二.赠与过户①用度:免征营业税和个人所得税,但是需要增加⑴公证费40元/平米*产权证面积⑶契税的征收不论房产什么情况都需要征收全额契税其他用度和正常过户都一样②所需材料:⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套,买方身份证复印件一份,产权证复印件一套⑵不需要经由地税局直接可以过户。
⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不外还需要公证书原件一份。
三.继承房产交易过户①继承房产的用度有:⑴公证费40元/平米*产权证面积⑵继承公证费80元/单抛却继承公证80元/人注:继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%,不外只要是符合家庭独一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税,而且个人所得税退税的政策同样合用。
②所需材料:⑴公证处需要原产权人的死亡证实,产权证复印件和所有当事人的身份证,户口本复印件一套。
⑵房管局需要材料和正常过户基本一样,只是还需要公证书一份。
注:继承的难点在于公证所有的继承人都抛却继承,这样就要求证实当事人即为所有继承人并且都自愿抛却继承权。
四.析产析产又称财产分析,是指财产共有人通过协议的方式,根据一定的尺度,将共同财产予以分割,而分属各共有人所有。
最常见的是夫妻之间的析产,一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。
过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。
除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。
[6]说明:1.在二手房交易过程中,有的省区(好比贵州)已经免征"印花税”,并免往"契税完税证”"本本”(过往发"本本”要收"工本费”的),直接以"中华人民共和国税收通用完税证”代之,税种为"契税”。
2.税费如何交,实在可根据交易双方的协商而定。
7房产交易新居产交易个税如何影响房价国务院出台了房地产调控的新五条,其中对交易所得征收20%的个税的说法引起轩然大波。
据报道,这几天一些地方泛起了二手房交易火爆的现象,多家房产中央前排起了长长的步队。
果然是一记重拳,良久没有望新国五条房交交易个税估算表[7]到这样吹糠见米的政策了。
对房产交易所得征收个税符合有关法律划定。
《中华人民共和国个人所得税法》第二条列举了11项应纳税所得,其中第九条即为"财产转让所得”课税项目,该法第三条入一步说明,"特许权使用费所得,利息,股息,红利所得,财产租赁所得,财产转让所得,无意偶尔所得和其他所得,合用比例税率,税率为百分之二十."枢纽在于"所得”的概念。
从税收上讲,所得是指扣除的本钱因素后的净收进,好比企业所得税,其应纳税所得是按各项划定扣除了全部本钱因素后的净收进,基本上相称于利润。
套用到财产转让所得上面,应计税所得就是:房产转让收进—(购置,持有房产的相关本钱)后的净所得。
因为房产涉及无数的个人和家庭,且取得房产时的情况各不相同,因此"购置,持有房产的相关本钱”很难核定。
以其中最大项的购房本钱而言,假如是近十来年买的屋子,提供相关的发票是有可能的,但1998年住房改革前后取得的屋子,我估计很难有人能提供这样的证据。
即使是前一种情况,也不排除有的人由于这样那样的原因把发票搞丢了,以及出于种种考虑,即使有也不愿意出示的情况。
因此长期以来,各地在房产交易时都是按交易金额的1-3%征收个税。
这种情况有点类似于营业税和增值税的关系。
因此,征收20%的房产交易所得在详细操纵上的确存在良多难题。
各地如何执行,仍是一个未知数,最大的可能仍是要做出某种变通。
更重要的是,我以为征收20%的房产交易所得这一政策的调控对象不清晰,实践中很可能发生事与愿违的情况。
对于当前的房地产市场,决议计划层也承认在当前的形势下,房价上涨有一定的客观必然性。
另一方面,经由各方面一轮又一轮的激烈讨论,已经形成了当前房地产调控的三个主要着力点:一是不乱预期,二是按捺投资,投契性购房,三是增加房产持有环节的税收。
每个政策目标都有一套相应的政策工具与之对应,如各地政府鼎力建设的保障房,对应的是不乱预期;进步 贷款的首付与利率,对应的按捺投契,开征房产税则对应的则是增加房产的持有本钱。
当然三者之间也有交叉。
征收20%的房产交易个税,要达到什么目标呢?其着力的对象是谁呢?我有点望不明白。
理论上讲,该税的承担者是卖房的人,由于他(她)获得了交易所得。
但税收的基本理论告诉我们,纳税人与负税人去去是不一致的,这就是所谓的税负转嫁原理税负之所以能转嫁,主要是由于供求弹性所致。
只有需求缺乏弹性,求之者众,那个表面上纳税的人就有可能,有前提将所有税负全部或部门地转嫁给其交易方,从而让政府打出的重拳犹如落在棉花上一般。
这种由于税负转嫁而发生的调控错位,调控失败,书本与实践中比比皆是。
详细到房产市场。
全国的情况不好一概而论,但在北上广这样的中央暖点城市,屋子一直是个卖方市场,所以在二手房交易上,形成的行业惯例都是由买房人承担相关税费。
一旦将20%的个税落实下来,结果只能有两个:一是仍旧由买房人承担,这就相称于政府通过征税在进步房价,显著与政策初衷分歧;二是由卖房人承担,对此可能有两个结果,一是卖房人被高额的税金吓退,干脆不卖了,如斯的结果是减少房产市场的有效供应,这就为下一步房价上涨创造了前提,也显著与政策初衷分歧。
当然还有一种可能买卖双方各承担一部门,但即使如斯,政策效果的方向仍旧不会改变,无非是略微降低了强度而已。
这个政策对于按捺想现在购房用于投资(机)的那部门人是有用的 ,考虑到要交如斯多的税,也可能会将打消一部门人通过买,卖房获得的念头,不外这政策链条也太长了点,似与当前之事无补。
下一篇：房租合同违约如何处理
